Obnovení jednání o smlouvě nájemní kvůli poklesu zákazníků a tržeb

Obnovení jednání o smlouvě nájemní kvůli poklesu zákazníků a tržeb

Pokud vlastníte nemovitost, možná jste dostali od nájemce návrh k jednání o smlouvě nájemní, kdy se nájemce snaží využít ust. § 1764 až 1766 OZ a domoci se jiných podmínek smlouvy. Tato „rada“ se mnohokrát vyrojila v různých příspěvcích na internetu. Z mého pohledu se ale tato ustanovení na pokles zákazníků nájemce neuplatní. Proč Vaší investici neohrozí návrh nájemce na jednání o nájemní smlouvě, který nyní z různých důvodů není schopen platit?

Podstatná změna okolností

Následky podstatné změny okolností, za kterých došlo k uzavření smlouvy, jsou upraveny v ustanoveních § 1764 až § 1766 OZ, která předvídají proměnlivost práv a povinností vyplývajících ze závazkových vztahů, a pouze výjimečně proto tato ustanovení připouští uplatnění zásady změny poměrů. Avšak před aplikací těchto ustanovení má přednost autonomie smluvní vůle stran, kterou je nutné respektovat a zpravidla nelze do ní zasáhnout ani ji nahradit. Proto v zásadě tedy nelze zasahovat do ujednání smluvních stran. Zejména nelze zasahovat do ujednání stran toho, co již mělo být splněno, tedy zpětně.

Podmínky pro podstatnou změnu okolností

Pro aplikaci dispozice ustanovení § 1765 OZ musí dojít ke splnění následujících podmínek:

  • musí dojít ke změně okolností, změna okolností musí být podstatná,
  • změna okolností musí založit v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění,
  • dotčená strana se musí domáhat vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě,
  • dotčená strana musí prokázat, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou.

Neexistuje podstatná změna okolností, která by nájemce oprávňovala k obnovení smlouvy

Změna závazku musí být podstatná a musí založit zvlášť hrubý nepoměr. Zvlášť hrubý nepoměr musí být trvalé povahy a musí trvat do budoucna, jinak se nejedná o podstatnou změnu, ale maximálně o dočasnou/přechodnou překážku, kterou je smluvní strana povinna překonat.

Trvání změny okolností

Podstatná změna okolností musí v době vyhlášení rozsudku trvat, když pro rozsudek v dané věci je rozhodující stav v době jeho vyhlášení. Takový rozsudek není deklaratorní, ale je konstitutivní povahy a zakládá tím práva a povinnosti stran smlouvy do budoucna, nikoliv zpětně. To také potvrzuje ust. § 1765 OZ, poslední věta, ze které je zřejmé, že uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění.  Pokud v době vyhlášení rozhodnutí údajná podstatná změna okolností nebude existovat, soud musí takový návrh bez dalšího zamítnout.

Závazkový vztah zůstal konstantní

Obecně lze uvést, že podstatou nájemního vztahu je, že se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. V předmětu nájmu a jeho kvalitě ani ve výši nájemného se práva a povinnosti stran pro nájemce poklesem zákazníků nebo tržeb nezměnila. Nemovitost přece užívá. Nejde tedy o podstatnou změnu okolností, která by mohla vést k obnovení jednání.

Podnikatelské riziko nese nájemce

Zda existují nebo neexistují nějaké vnější faktory, které by případně mohly ovlivnit tržby nájemce, jsou čistě a výlučně vnitřní záležitostí a podnikatelským rizikem nájemce a ten je nemůže účelově přenášet na pronajímatele.

Ani krizová opatření by nezakládala v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění.

Jestliže nájemce nemovitost užíval, a to v plném rozsahu podlahové plochy, nemůže být zjištěno jakékoliv neúměrné zvýšení nákladů plnění, anebo neúměrné snížení hodnoty předmětu plnění, které zůstalo konstantní.

Podnikatelská rozhodnutí nájemce (a s tím spojena rizika) pronajímatel neovlivňuje a nijak ani ovlivnit nemůže. Pronajímatel přenechává do užívání předmět nájmu nájemci a ten předmět nájmu užívá a hradí za to pronajímateli sjednanou odměnu (nájemné). Fakticky jde o určitou formu kompenzace za přenechání předmětu nájmu, který má pronajímatel ve svém vlastnictví a reparaci za určitá omezení vlastnických práv, která z toho pronajímateli vyplývají. Například lze uvést, že pronajímatel nemůže předmět nájmu přenechat do užívání jiné, vhodnější osobě.

Znevýhodnění pronajímatele

Vyhověním případné žalobě na obnovení rovnováhy práv a povinností by došlo k podstatnému znevýhodnění pronajímatele, který nemůže pro setrvání nájemce v své prostory sám užívat nebo je poskytnout úplatně do užívání třetí osobě, přitom často je sám povinen svou investici splácet. Tím žalovanému může vzniknout majetková újma spočívající v ušlém nájemném, které by jinak od třetí osoby obdržel.

V zásadě je nutné vyjít z maximy poctivého kontraktu a z pravidla, že ani změnu poměrů není možné vykládat jen v prospěch jedné osoby, tedy nájemce.

Na sanaci podnikatelského rizika nájemce na úkor pronajímatele ustanovení § 1764 až 1766 OZ nedopadají. Vždy musí být brána v úvahu i pozice pronajímatele jako věřitele a respektovány jeho zájmy.

Nájemce musí pokles zákazníků nebo tržeb předpokládat, protože ten je vždy pravděpodobný

Situace pro nájemce bude rovněž předpokladatelná, protože vždy zde existuje pravděpodobnost, že nájemci tržby klesnou, ať z již jakéhokoliv důvodu. Tím není naplněna další z podmínek pro obnovení jednání o smlouvě.

Nájemce, stejně jako každý jiný rozumně smýšlící podnikatel, musí nebo alespoň měl a mohl rozumně předpokládat situaci, kdy po jeho službách nebude poptávka, respektive kdy tato poptávka bude minimální. Je tedy záležitostí každého podnikatele, aby předpokládal, nebo alespoň měl a mohl předpokládat, že může nastat situace, kdy jeho služby nebudou zákazníky využívány v maximální míře. Pokud však přesto tento podnikatel v plné míře užívá služeb svých obchodních partnerů poskytujících mu určitá plnění (např. energie, nájem nemovitostí, movitých věcí nebo vozidel, telekomunikační služby, poradenské, daňové a účetní služby apod.), nemůže po nich žádat, aby mu prostřednictvím obnovení rovnováhy práv a povinností u vlastních smluv „kompenzovali“ jakékoliv výpadky příjmů od zákazníků.

Závěr – k obnovení rovnováhy nedojde, protože není co obnovovat

Vzhledem k výše uvedenému lze tedy vyloučit, že by existovala podstatná změna okolností, která by zakládala v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr a že by byly splněny podmínky pro obnovení rovnováhy práv a povinností mezi pronajímatelem a nájemcem. Jde toliko o podnikatelské riziko nájemce, který toto riziko nemůže přenášet na další osoby.

Takový požadavek vůči pronajímateli by byl zcela neadekvátní a neodpovídající majetkovým výhodám, které užívání pronajatých prostor nájemci poskytuje. Za záchrannou brzdu lze uvést také tvrzení, že pronajímatel tedy za těchto podmínek nemá zájem na dalším trvání nájemního vztahu a v souladu s § 1766 OZ poslední věta by jej soud měl zrušit. Tato možnost je soudu rovněž uvedeným ustanovením dána a soud není vázán návrhem nájemce.